“售後返租”屢現昆明樓市
記者來到位於呈貢的置信房地產開發有限公司售樓部發現，前來咨詢商鋪的市民頗多，整個售樓部可謂是座無虛席。據置業顧問介紹，商鋪實行12年托管形式，12年過後才可以自主經營，前三年返租每年按照總價的7%計算，從第四年開始按照8%計算，並且承諾，無論商鋪有沒有租出去，從購房當日便開始計算租金。
當記者走出置信售樓部時聽到兩位投資客正在討論，“湧鑫的政策好像更劃算”。記者隨即來到湧鑫哈佛中心售樓部，置業顧問表示，他們的反租力度比其他商場好，前三年租金按7%計算，並且直接在購房時一次性反租給業主用來抵扣房款，第四年租金按照8%計算，並且提前到第一年給業主，實行八年制托管，最後置業顧問介紹，盡管目前商還沒有建好，隻要業主交瞭首付就開始計算租金。
除瞭置信和湧鑫以外，七彩雲南第壹城在銷售時也采用售後返租的模式，實行15年制托管，按照三個五年時間劃分，一樓商鋪租金分別按照6%、7%、8%;二樓商鋪租金按照7%、8%、9%。
明令禁止卻屢禁不止
售後返租是商業地產開發商的一種常用房地產開發經營模式，開發商將商業地產如商鋪、酒店等劃成眾多小面積出售給投資者，隨後開發商返租投資者購買的商業地產，返租年限多為3至10年，由開發商整體進行商業運營，開發商向投資者固定每月返還一定比例的租金。
根據建設部於2010年出臺的《商品房銷售管理辦法》，售後返租是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。
總體而言，由於售後返租引發的往往是群體性糾紛，造成很多社會和經濟不穩定因素，因此截止到目前我國對於售後返租采取的仍然是否定和限制的態度。
早在2001年，建設部就對樓市中出現的“售後返租”現象出臺瞭《商品房銷售管理辦法》，明確規定：“房地產開發企業不得采取售後返租或者變相售後返租的方式銷售未竣工商品房。”
2006年，住房和城鄉建設部又發佈《關於進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》，明確表態：對承諾售後返租、返本銷售的，予以嚴肅處理。
但是在政府相關部門明令禁止之下，昆明樓市中實行“售後返租”的商傢依舊屢禁不止。在調查走訪中發現，基本上所有的商鋪在銷售過程中，均采用“售後返租”的模式招攬客戶。普遍采用的模式都是，前幾年租金收益直接抵扣部分房價。特別是湧鑫哈佛中心，向業主承諾，隻要交瞭首付，無論商鋪是否建成，就給業主算租金。
準備投資湧鑫商鋪的張女士稱，置業顧問說出的數字越誘人我燕窩禮盒推薦就越擔心，所以一直沒有下決心購買，還在觀望。
售後返租多是營銷手段 投資者應認清風險
“售後返租的錢，在總房款裡直接扣掉是便宜瞭不少，但是商鋪的合同簽約單價比售樓處台中滴雞精推薦價格表上單價卻低瞭。這樣合理嗎?”剛剛購買瞭湧鑫商鋪的劉女士說，對於開發商售後返租的銷售方式表示瞭懷疑與不安。
記者調查發現，售後返租的商鋪價格普遍虛高，部分返利會在簽約時直接抵扣房款，後幾年的返利會根據售樓處的總價折算，而不是合同上的簽約總價。“沒有什麼風險，現在的商鋪都是這麼賣的，而且抵扣房款後，購房者的契稅也可以少交一點。”湧鑫置業顧問表示。
對普通投資者來說，商鋪“售後返租”是一個誘人的蛋糕。畢竟在收鋪後的前2—5年，投資者能拿到不錯的投資回報，比投資住宅、寫字樓的回報高得多,但商業地產專傢提醒投資者，在“返租”貌似豐厚的回報背後，其實隱藏著不少的陷阱與風險。
一位從事房地產業多年的開發商道出瞭返租的真相。“商場是需要3—5年的培育期的，也就是說在這3—5年期間，商場不僅沒有收益，可能還會賠錢”，但是有部分開發商卻能承諾給投資者逐年遞增的回報率，這其中的原因就是，他們在銷售時，已經將返租部分算入瞭商鋪的售價中。在業主看來，可以輕松地坐等收租，其實是“羊毛出在羊身上”。
如果商鋪可以持續經營下去，或者商鋪已經升值，業主就有盼頭;如果經營得不好，很有可能就血本無歸瞭。
買房人在購買此類商鋪時須謹慎，尤其要參考開發商的運營實力。開發商是否會通過售後返租的形式制造虛假優惠，需要購房者在購房時多參考周邊商鋪的實際成交滴雞精價格滴雞精功效。針對業主對售後返租模式的擔憂，昆明市房管局相關工作人員表示，根據國傢及雲南省住建廳出臺的相關政策，售後返租模式是違規的，這種有風險的銷售模式在期房銷售中本身就是不被允許的，業主可以向該區的住建委投訴，同時建議市民謹慎購買，如果購買此類違規商鋪，後期出現問題維權會很麻煩。”
（責任編輯：王帆）
文章標籤
全站熱搜
留言列表
